土地一边高一边短怎么算？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-11 00:25 标签： 土地分摊面积计算公式

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6月20日，银行隔夜拆借利率高攀30%，昭示钱荒正式爆发，并重挫地产股，进而影响民心稳定。然而，在此前此后的半个月里，房地产市场仿佛什么事也没发生。就拿土地市场来说，全国各地欢快地上演着大戏。从银行钱荒的爆发，到开发商的不差钱，这一对矛盾是如何并行于世的呢？

钱荒:中国离经济危机有多远？

每年的6月份，都是银行资金最为紧张的时期，一方面是面临半年末的存贷比考核，另一方面是全行业需补缴5000亿的存款准备金，以及7月初的4000亿财税征缴和2500亿大银行分红。

往年此时，央行一般会释放一定的流动性以缓解银行资金的紧张。但今年央行却一反常态地不但没有放水救市，反倒在近3个月来一直通过正回购回笼资金，甚至还发行了已停发了一年半之久的央票。这一举动在所有人的始料之外。

其实，5月下旬开始，银行间的流动性就开始紧张起来。钱，难借了。但钱荒序幕的真正开启却是6月6日，市场传闻光大银行因头寸不足，导致60亿违约延迟交割事件。因这一事件，6月中旬，建行总行要求下属分行暂停将资金存放同业。

6月20日，银行隔夜回购最高成交利率创纪录达到30%，7天回购利率最高达28%，上海银行同业拆放利率（Shibor）隔夜利率飙升至13.44%，创下2006年运行以来新高。而2008年金融海啸之时，伦敦银行间拆借利率最高也仅为6.88%。6月24日，钱荒的影响开始从货币市场向资本市场传导。当日，A股遭遇黑色星期一，沪指暴跌5.3%，失守2000点大关，深成指创下2012年12月4日以来的新低，逾百只股票跌停。6月25日，A股继续早市低开，截至中午收盘之时，沪指跌破1900点，跌幅超过5%，深成指跌超7%。

彼时，不少专家表态，如果央行维持强硬的货币政策收紧态度，坚持不放水，待钱荒情绪传导到社会层面，将极有可能引发一场经济危机。当天下午18点23分，央行网站即发表文章称，当前货币流动性总量并不短缺。为稳定社会情绪，央行态度开始出现有原则的松动，并强调，近日央行已向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供了流动性支持，并要求一些自身流动性充足的银行向市场融出资金。在央行表态的当天下午，A股市场就上演了惊天大逆转。

6月25日，央行停发央票，同时对当日正回购到期的120亿元没有任何回购操作，这相当于向市场释放120亿的流动性。7月1日，央行再次宣布对部分分支行安排增加再贴现额度120亿元，支持金融机构扩大对小微企业和三农的信贷投放。最终，钱荒以央行的服软，释放一定的流动性，暂告一段落。

深职院房地产研究所所长邓志旺： 未来现象会放缓

钱荒是银行将理财产品用到极致所导致的一个短期现象，就是银行本身缺钱了。但房地产的开发贷、作为银行业务中的优质资产，这一业务的资金比较充裕。的出现也比较正常，2012年来，房地产表现出往上走的趋势。原因，一方面是国家经济增长模式还是靠流动性刺激，货币超发短期难以改变，国家也没有除了投资之外更好的方法拉动经济。此外，房地产的需求也还是处于比较旺盛的阶段，的出现也证明开发商对市场还是比较有把握。但未来这种趋势可能进一步放缓，开发商拿地更为艰难。

市场后市预计也会维持目前稳步上升的趋势，出现大的调整的可能性不大，需求也会继续扩大，以改善型需求为主，投资占比减少。

6月6日，市场传闻，兴业银行存放于光大银行的一笔60亿元资金，到期后光大银行延迟交割，没有按期归还。

6月8日，上海银行间同业拆放利率大涨至罕见的9 .58%。

6月中旬，建行总行要求下属分行暂停将资金存放同业。

6月18日和2 0日，央行分别发行了额度为2 0亿的三月期央票，回笼资金。

6月19日，国务院常务会议，李克强提出要优化金融资源配置，用好增量，盘活存量，更有力地支持经济转型升级。

6月20日，钱荒开始进入公共视野。银行隔夜回购最高成交利率创纪录达到30%。上海银行同业拆放利率隔夜利率大涨578 .4个基点至13 .44%，创下2006年以来新高。

6月21日，银行间资金紧张局面有所缓解。当日银行间隔夜回购利率骤降380个基点至7 .9%，创下2007年10月以来最大跌幅。

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[摘要] 成都土地市场在历经去年年底的 后，今年春节后戛然遇冷，以至近3个月出现零供应现象。这种持续遇冷的坚冰，直到今年4中旬才被打破。

成都土地市场在历经去年年底的 后，今年春节后戛然遇冷，以至近3个月出现零供应现象。这种持续遇冷的坚

冰，直到今年4中旬才被打破。尤其是从本月开始，成都土地市场迎来了放量高潮。一边是土地市场放量，一边是不断加码的房地产市场宏观调控，成都房地产市场前端和末端可谓一边是火焰，一边是海水，这种现象是否能成为调控的又一利器？

土地放量成都郊区迎来供给高峰

进入5月以来，土地供应算是放量高潮。记者注意到，5月3日至5月13日期间，在成都国土局就公布了6条有关土地招拍挂信息，这些地块均属于位置较好的 地块，有助于激发土地市场再次活跃。另据成都市国土局网站公开资料显示，5月20日、5月31日、6月10日都将举行土地拍卖。值得注意的是，5月31日成都郊县将有5宗土地走上拍卖席。这是2月份以来成都市国土局 次对郊县土地放量拍卖。

值得关注的是，5月20日与6月10日的8宗土地拍卖均为成都主城区 地块，其中7宗将实行“双竞制”。20日出让的3宗土地分别位于锦江区与高新区，属成都楼市热点区域。6月10日主城区将有5宗土地拍卖，面积合计约418亩。据统计，这是继2011年开年以来国土局土地供应量 的一次拍卖。

据四川中原地产介绍，相比之下，成都周边区、市、县土地市场也迎来了放量高潮。仅5月9日至5月15日短短一周，郫县、新都、新津、邛崃等辖区内，总计土地总供应量超过1000亩，迎来郊县土地供应的小高峰。郫县红光镇的两宗地依然沿用了主城区的土地搭售保障房的制度，两地块配建的公租房的建筑面积大于5000平米（100套），这将加大开发商的压力。

市场反应土地价格相对走低

一边是国家对房地产市场持续加码的政策调控，一边却是不断放量的土地，在这样的背景下，成都房地产市场疲态尽显，开发商拿地异常谨慎。而据四川中原 分析师周觅介绍，从5月9日、5月20日，成都国土局的两次土地拍卖会

上，她发现这两起拍卖出来的地价都相对较低，与同等地块历史价格相比，部分地块降幅高达50%以上。

这次放量或成抑制又一利器

在出现近年来历史疲软的今天，成都土地市场近期为何持续放量？成都高策地产 分析师梁文轩分析认为，这主要源于去年年底，成都土地市场 放量，在一定程度上，已透支了今年初的部分土地。另一方面，由于土地市场中，以前是由拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地为主打，保障房用地为配角。然而，今年，国家将保障房纳入历史高度，在这种情况下，成都国土部门顺应政策改变计划，从而延迟了对土地市场的供给。

成都土地市场是否继续放量？在成都疲软的背景下，土地持续放量，其拍卖价相对走低的情况下，是否会影响房价，从而达到国家平抑房价的又一利器？四川中原地产 分析师认为，影响房价有多个因素，而作为房地产市场前端的土地价格走低，仅仅是影响房价的一大原因。周觅分析认为，近期，成都土地市场还可能继续放量，但其放量程度可能比目前相对较少。

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自2016年2月，段先念掌舵华侨城后，就很少有人能看懂这家央企迷人的步伐了。

在过去的一年多时间里，华侨城一边频繁的甩卖项目，一边却在大手笔的四处拿地。

一方面，2018年至今，华侨城拿地的积极性持续高涨，而且拿下的土地中不乏高溢价成交地块，仅今年8月就有两宗土地溢价率超40%。

另一方面，自2018年起，华侨城及旗下控股公司开始频繁甩卖资产。

据不完全统计，2018年，华侨城集团与旗下各平台在各大产权交易所挂牌或进行预披露的出售项目至少包括18个公司股权和1个资产包。

值得注意的是，华侨城挂牌出售的项目中，纯地产项目为出售重点，且多数位于北京、上海、深圳和成都等一二线城市。

而华侨城加码投资的项目则多为文旅、城镇化项目。

那么问题来了，在激增的债务和恶化的经营现金流面前，华侨城突然出现了行业不多见的大手笔“换仓”，华侨城在想什么？又在赌什么？

一个月前，华侨城交出了一份不太好看的中报。

财报显示，2019年上半年，华侨城经营活动产生的现金流量净额为约-85.44亿元，投资活动产生的现金流量净额为-47.3亿元。

这已是连续三年，华侨城经营活动产生的现金流量均为负了。

而且近三年内，华侨城资产负债率由2016年年末的67.12%上升至2018年末的73.77%，2018年末华侨城净负债率达84.3%，同比增加31.5个百分点。

2019年上半年，华侨城负债水平仍在增长。

半年报显示，截至报告期末，其资产负债率已继续升至76.7%，净负债率达106.2%，同比提升35.4个百分点。公告期内，华侨城短期借款为280.15亿元，同比增长3.61%，长期借款为755.58亿元，同比减少3.33%；公司财务费用为13.52亿元，同比增长约33.18%，其中利息费用为20.78亿元，同比上升约63.83%。

面对激增的债务和恶化的经营现金流压力，卖项目就成了华侨城回笼资金的手段之一。

今年6月28日，华侨城旗下成都地润置业发展有限公司拟转让51%股权的信息正式披露，挂牌底价10.42亿元。

7月2日，仅隔三天后，华侨城旗下云南华侨城置业有限公司拟转让50%股权的消息正式披露，挂牌底价7.48亿元。

据不完全统计，2018年，华侨城集团与旗下各平台在各大产权交易所挂牌或进行预披露的出售项目至少包括18个公司股权和1个资产包，是2017年的两倍有余；2019年以来，华侨城及旗下控股公司的资产挂牌出让信息已至少11项。

值得注意的是，华侨城挂牌出售的项目中，纯地产项目为出售重点，且多数位于北京、上海、深圳和成都等一二线城市。其中，多个项目处于亏损状态，有的项目甚至面临着难寻买家的窘境。

2018年11月27日，华侨城（亚洲）发布公告称，公司间接全资附属公司西安华侨城置地拟经北交所挂牌出让旗下资产，出让底价为8.295亿元。一个月后，华侨城（亚洲）再次发布公告表示，决定终止此次挂牌出让，原因为该资产出售事项于竞价期间并未收到竞价。

华侨城目前的尴尬局面，某种意义上可能是三四年前战略调整的结果。

2015年，华侨城宣布转型，从早期“旅游+地产”模式扩大业务范围，转向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

2016年，随着段先念入主华侨城，这一新战略正式落地，华侨城开始在全国大规模布局文旅项目。

截至目前，华侨城文旅项目布局国内50个城市，大型项目数量达30余个，每个项目投资总额均超百亿，近两年文旅项目投资总额超万亿元。

在段先念看来，集团产业终极选择永远是“旅游”，华侨城也在淡化房地产标签。在2019年的公司目标中，段先念也提到，公司将聚焦主题公园为核心的旅游业务增长。

事实上，按照华侨城的商业模式，其花大力气打造的文旅战略，仍然必须要有一定体量的地产业务作为支撑。但从并不协调的业务结构来看，华侨城这一战略天平的重心，正朝着与段先念设想的目标截然相反的方向失去平衡：

如果作为一家从事主题公园开发的企业，华侨城重金加码的文旅业务表现良莠不齐，在文旅行业整体保持高速增长的环境下增速反而持续下滑。

如果作为一家从事房地产项目开发的企业，华侨城的销售规模已大幅落后于同行，但惨遭甩卖的房地产业务仍然占据着业绩主力地位。

财报显示，年，尽管华侨城的文旅业务保持同比增长，但增速逐年放缓。

2016年，华侨城的旅游综合业务同比增长29.91%，2017年该业务同比增速大幅降至15.77%，到了2018年，这部分业务同比增速再次大幅降至6.08%。

大型主题公园的门票收入持续下滑，是华侨城旅游业务增速大幅下滑的重要原因之一。

联合信用评级有限公司2019年5月发布的华侨城债券跟踪评级报告显示，华侨城运营的单体主题公园和综合旅游项目均面临游客数量下滑和门票收入减少的情况。

2015年至2017年内，深圳欢乐谷的年门票收入从3.27亿元降至2.99亿元，年接待游客人数从325万人降至295.55万人；北京欢乐谷年门票收入从3.84亿元降至3.22亿元，年接待游客人数从374万人降至341.63万人。

可做对比的是，社科院发布的旅游绿皮书显示，2017年中国旅游人数和收入连续9年实现两位数以上的增长，2018年继续维持强劲增长态势。

文旅业务增速下滑的同时，华侨城的文旅业务收入占总收入的比重也在不断降低，房地产业务反而成了保证公司业绩平稳增长的支撑。

年，华侨城房地产业务营业收入占比分别为53.39%、55.17%、58.25%，旅游综合业务营业收入占比分别为45.17%、43.16%、40.83%。

联合信用评级发布的上述报告显示，华侨城面临着优质旅游资源稀缺，获取难度大，公司面临的旅游市场竞争风险，“旅游+地产”模式推广具有不确定性，公司项目未来投资支出较大，存在一定资本支出压力等方面的风险。

意兴阑珊的房地产业务渐渐落寞，寄予厚望的文旅业务略显疲态，尚难以撑起营收增长的重任，现阶段的华侨城正面临青黄不接的尴尬处境。

从2008年开始，华侨城在房企销售排行榜上的名次便不断下跌，2009年排名第19位，2010年下降到28位。2019年上半年，华侨城以105.9亿元的权益销售金额，仅位列克而瑞榜单的第79位。

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