（2015年12月25日苏州市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议制定 2016年1月15日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准 根据2022年8月25日苏州市第十七届人民代表大会常务委员会第三次会议通过，2022年9月29日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准的《苏州市人民代表大会常务委员会关于修改〈苏州市古建筑保护条例〉等三件地方性法规的决定》修正）目 录第一章 总则第二章 规划与建设第三章 保护区管理第四章 运营服务第五章 安全管理第六章 法律责任第七章 附则第一章 总则第一条 为了促进轨道交通事业发展，规范轨道交通管理，保障轨道交通安全，维护轨道交通各方主体的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域内轨道交通的规划、建设、运营及其相关管理活动，适用本条例。在本市行政区域内与外省、市相连的轨道交通的规划、建设、运营及其相关管理活动，国家和省另有规定的，从其规定。第三条 轨道交通遵循优先发展、科学规划、配套建设、综合开发、规范运营、安全便捷的原则。第四条 市人民政府应当设立轨道交通议事协调机构，统筹协调轨道交通规划、建设、运营、综合开发、安全管理等工作中的重大事项。县级市（区）人民政府应当协助市人民政府做好市级轨道交通规划、建设、运营和应急事件处置等相关工作，并做好本级人民政府建设的轨道交通的管理工作。第五条 自然资源和规划主管部门负责轨道交通规划实施的监督管理工作。住房和城乡建设主管部门负责轨道交通建设的监督管理工作。交通运输主管部门负责轨道交通运营的监督管理工作。发展和改革、工业和信息化、公安、财政、城市管理、水务、卫生健康、生态环境、园林和绿化管理、审计、应急管理、市场监督管理、人防等部门应当按照各自职责共同做好轨道交通的相关监督管理工作。第六条 市、县级市（区）人民政府确定的轨道交通经营单位具体实施轨道交通的建设、运营及其相关的综合开发工作，并按照本条例的授权实施行政处罚。第七条 轨道交通发展所需资金可以通过多渠道、多方式筹集。市、县级市（区）人民政府承担的建设和运营资金由财政负责保障。鼓励公民、法人和其他组织参与轨道交通建设、运营和综合开发，其合法权益受法律保护。第八条 供电、供水、供气、排水、通信等有关单位，应当保障轨道交通建设和运营的需要。任何单位和个人应当遵守轨道交通管理规定，有权投诉、举报危害轨道交通安全的行为。第二章 规划与建设第九条 轨道交通规划包括轨道交通线网规划、轨道交通建设规划、轨道交通沿线土地控制规划、轨道交通与其他交通衔接换乘规划等规划。轨道交通规划应当符合苏州国家历史文化名城保护要求，支撑和引导城市的发展，并与城乡建设、人口规模、交通需求、环境保护等经济社会发展水平相适应。线路设置应当与居住区、商业、旅游和教育、卫生、文化、体育等重大公共设施的现状及未来发展状况相适应。轨道交通线网规划应当纳入国土空间规划和城市综合交通体系规划，并与铁路、公路、城市道路和其他公共交通规划相衔接。第十条 轨道交通规划由市、县级市（区）人民政府分别交由自然资源和规划、发展和改革、交通运输等部门组织编制。轨道交通规划的编制应当征求社会公众、专家和沿线人民政府、有关单位的意见。市或者县级市人民政府应当在轨道交通建设规划报批前，报同级人民代表大会常务委员会审议。常务委员会的审议意见交由同级人民政府研究处理。经批准的轨道交通规划不得随意变更。确需变更的，应当按照原审批程序报批。第十一条 自然资源和规划部门应当按照批准的轨道交通规划，做好轨道交通沿线及车站周边用地的控制管理。在规划轨道交通车站用地时，应当根据国土空间规划要求，以及客流量、乘客换乘需要、公共安全需要和用地条件，明确换乘枢纽、公交首末站、公交途经站、公共步行空间、出租车泊位、公共自行车租赁点、机动车和非机动车停车场、公共厕所等公共交通、公用设施用地以及轨道交通公安应急中心、派出所等公共安全设施用地。上述设施应当与轨道交通车站同步设计、同步建设，由轨道交通经营单位会同有关部门和建设单位组织实施。规划确定的轨道交通配套设施用地，未经法定程序调整，不得改变用途。第十二条 鼓励轨道交通的出入口、通风亭和冷却塔等设施以及地下空间，与周边现有或者已经规划的建筑、地下空间相协调、融合。轨道交通沿线及车站周边用地尚未出让或者划拨的，自然资源和规划主管部门应当将整体设计要求纳入土地的规划条件。已经出让或者划拨的尚未建设的建设项目因与轨道交通的出入口、通风亭、冷却塔等设施以及地下空间整体设计造成建筑面积增加，可以不计入规划条件规定的容积率计算标准。第十三条 轨道交通经营单位可以在规划确定的轨道交通用地范围及其空间内进行综合开发，其收益应当用于轨道交通建设和运营。轨道交通经营单位应当根据国土空间规划、轨道交通规划，会同有关部门编制轨道交通综合开发方案，报市或者县级市（区）人民政府批准。轨道交通经营单位结合轨道交通工程实施综合开发的，应当依法办理规划、用地等审批手续，并与轨道交通工程一体化设计、统一实施。第十四条 轨道交通工程建设应当按照国家和省规定的基本建设程序进行。轨道交通工程建设项目的勘察、设计、施工、监理等，应当执行相关技术标准和规范，符合沿线管线、建（构）筑物、文物、古树名木以及其他相关设施的保护规定。第十五条 轨道交通工程开工前，公安机关交通管理部门应当会同交通运输等部门和轨道交通经营单位编制交通组织方案，避免或者减少轨道交通工程施工对城市道路交通的影响。相关费用列入轨道交通工程建设项目。第十六条 轨道交通工程建设涉及供电、供水、供气、排水、通信等管线和建（构）筑物以及其他相关设施的，有关部门和产权单位应当根据轨道交通工程建设需要，及时向轨道交通经营单位提供档案资料，并现场技术交底，配合勘察、施工，避免造成损坏。轨道交通经营单位应当在轨道交通工程开工前，对轨道交通沿线已有管线和建（构）筑物以及其他相关设施进行调查、记录，并在建设期间进行动态监测，采取措施保障其安全。造成损失的，应当依法承担民事责任。轨道交通工程完工后，轨道交通经营单位应当做好施工造成的道路开挖、管线和绿化迁移等的恢复工作，以及临时道路、管线、建（构）筑物等的拆除和清理工作。第十七条 轨道交通工程完工后，轨道交通经营单位应当按照国家和省规定进行工程验收，并开展试运行，试运行不少于三个月。试运行期满后，按照国家和省规定进行试运营基本条件评审，评审合格并经市人民政府批准后，可以试运营，试运营不少于一年。轨道交通试运营期满、项目竣工验收合格后，方可正式运营。第三章 保护区管理第十八条 轨道交通线网规划批准后，应当设立控制保护区。轨道交通工程开工后，应当根据线路实际情况确定控制保护区，并设立特别保护区。控制保护区范围由自然资源和规划主管部门会同轨道交通经营单位划定，并向社会公布。轨道交通经营单位应当在轨道交通建成线路设置控制保护区标志，有关单位和个人应当配合。第十九条 地铁、轻轨规划线路的控制保护区范围是：以规划线路中线为基线，每侧宽度六十米内；规划有多条线路平行通过地段，经专项研究确定。地铁、轻轨在建和建成线路的控制保护区范围是：（一）地下车站和隧道结构外边线外侧五十米内，其中过湖隧道结构外边线外侧一百米内；（二）地面和高架车站、地面和高架线路结构外边线外侧三十米内；（三）出入口、通风亭、冷却塔、车辆基地、控制中心、主变电所等建（构）筑物结构外边线外侧十米内。地铁、轻轨的特别保护区范围是：（一）地下车站和隧道结构外边线外侧五米内，其中过湖隧道结构外边线外侧五十米内；（二）地面车站和地面线路路堤或者路堑外边线外侧三米内；（三）高架车站和高架线路结构外边线外侧三米内；（四）出入口、通风亭、冷却塔、车辆基地、控制中心、主变电所等建（构）筑物结构外边线外侧五米内。第二十条 有轨电车的控制保护区范围是：（一）以地面线路中线为基线，每侧宽度三十米内；（二）地下车站和隧道结构外边线外侧五十米内，其中过湖隧道结构外边线外侧一百米内；（三）高架车站和高架线路结构外边线外侧三十米内；（四）通信基站、变电所、车辆基地、电缆通道、连通车站的地下通道出入口等建（构）筑物结构外边线外侧十米内。有轨电车的特别保护区范围是：（一）地面线路轨行区，含轨行区上方供电接触网范围内；（二）地下车站和隧道结构外边线外侧五米内，其中过湖隧道结构外边线外侧三十米内；（三）高架车站和高架线路结构外边线外侧三米内；（四）通信基站、变电所、车辆基地、电缆通道、连通车站的地下通道出入口等建（构）筑物结构外边线外侧五米内。第二十一条 因地质条件或者其他特殊情况，需要增加或者减少轨道交通控制保护区范围的，自然资源和规划主管部门应当会同轨道交通经营单位制订调整方案，报同级人民政府批准。第二十二条 自然资源和规划、住房和城乡建设、城市管理、水务、交通运输等有关部门对控制保护区内的下列活动依法实施行政许可前，应当书面征求轨道交通经营单位的意见，轨道交通经营单位应当在有关部门规定的期限内给予书面答复：（一）新建、改建、扩建或者拆卸建（构）筑物；（二）绿化、钻探、基坑开挖、爆破、桩基础施工、顶管、灌浆、锚杆（索）作业、地基加固、大面积增加或者减少荷载；（三）修建塘堰、开挖河道水渠、采石挖砂、打井取水；（四）埋设、敷设管线或者设置跨线等作业；（五）在过河、湖隧道段疏浚；（六）大型起重设施的运输；（七）可能危及轨道交通设施安全的其他活动。本条第一款规定的建设或者作业活动不需要行政许可的，建设单位或者作业单位应当书面征求轨道交通经营单位的意见。本条第一款规定的建设或者作业活动，轨道交通经营单位认为可能影响轨道交通设施安全的，建设单位或者作业单位应当制定轨道交通设施保护方案，并经轨道交通经营单位同意。必要时，轨道交通经营单位可以组织对轨道交通设施保护方案进行论证或者安全评估。建设单位或者作业单位应当在开工前按照轨道交通经营单位同意的保护方案落实保护措施，接受轨道交通经营单位对其建设或者作业活动的安全监控，对发现的问题及时进行整改。第二十三条 在轨道交通特别保护区内，除下列工程建设项目外，不得进行其他建设或者作业活动：（一）必需的市政、交通、园林、环卫和人防工程及其应急抢修；（二）在特别保护区设立前已经取得规划许可的建设项目；（三）对建（构）筑物进行改建、扩建并依法取得规划、建设许可的建设项目；（四）与轨道交通整体设计、融合建设的建设项目。第二十四条 轨道交通经营单位应当对控制保护区进行日常巡查，并可以进入控制保护区内的建设、作业活动现场查看。轨道交通经营单位发现建设、作业活动危及或者可能危及轨道交通设施安全的，应当劝阻并向住房和城乡建设主管部门报告。住房和城乡建设主管部门应当及时对轨道交通经营单位报告的情况进行核查。经核查认定建设、作业活动可能危及轨道交通设施安全的，住房和城乡建设主管部门应当责令采取防范措施；对危及轨道交通设施安全的，责令停止建设、作业活动，并要求建设单位或者作业单位采取补救措施。造成损失的，建设单位或者作业单位应当依法承担民事责任。第四章 运营服务第二十五条 市交通运输主管部门应当制定轨道交通乘车规则，并向社会公布。轨道交通经营单位应当执行城市轨道交通运营管理规范等国家和地方标准，保证运营服务质量。交通运输主管部门应当对轨道交通经营单位的服务情况进行检查，轨道交通经营单位应当配合。第二十六条 轨道交通经营单位应当提供以下信息服务：（一）在车站醒目位置公布首末班车行车时刻表、价目表以及换乘指示信息；（二）通过广播、电子显示屏等提供列车到达和间隔时间、车辆运行状况提示、安全提示等信息；（三）通过多种信息发布方式及时告知乘客运营计划调整等信息；（四）通过静态标志提供乘车、疏散、安全、消防等各类设施名称及其位置、设施导向、禁止行为和危险警示等信息；（五）运营车辆标明线路番号、运行走向、起讫点和停靠站等运营信息；（六）提供问讯、查询、失物招领服务。轨道交通经营单位在车站出入口周边物业范围内设置导向标志的，周边物业的所有人、使用人、管理人应当配合。在轨道交通车站周边五百米范围内，城市管理、公安等部门在设置城市公用标志时，应当统筹设置轨道交通站外导向标志。第二十七条 轨道交通经营单位应当建立公共场所卫生管理制度，落实卫生管理措施，保持车站、车厢等公共场所的整洁卫生，符合国家卫生标准和要求。轨道交通经营单位应当按照有关规定落实污染防治措施。第二十八条 乘客应当持有效车票或者其他有效乘车证件乘车，并配合轨道交通经营单位工作人员查验车票或者乘车证件。持单程票的乘客在出站时应当将车票交还。乘客不得无票、持无效车票、冒用他人乘车证件或者持伪造车票、证件乘车。轨道交通因故障或者意外事件不能正常运行的，轨道交通经营单位应当对受影响的乘客按照原票价退还票款。第二十九条 轨道交通票价的制定和调整应当举行听证，广泛听取意见，经发展和改革部门审核并报同级人民政府批准。轨道交通经营单位应当执行批准的票价，并按照法定要求明码标价。市场监督管理部门应当对轨道交通票价的执行情况进行监督检查。第三十条 在车站、车厢或者其他轨道交通设施内，禁止下列行为：（一）擅自从事销售、派发印刷品、广告宣传等活动；（二）堆放杂物或者停放车辆；（三）随意涂写、刻画、张贴或者悬挂物品；（四）吸烟，随地吐痰、便溺，乱扔口香糖、果皮、纸屑等废弃物；（五）乞讨、卖艺、躺卧、捡拾废旧物品；（六）在车厢内饮食；（七）携带自行车、电动车、燃油助力车、充气气球等物品进站、乘车；（八）使用滑轮鞋、滑板等进站、乘车；（九）携带活畜（符合规定的导盲犬除外）、活禽，以及其他妨碍轨道交通运营的动物进站、乘车；（十）其他影响轨道交通公共场所和设施容貌、环境卫生、运营秩序的行为。第三十一条 利用轨道交通车站、区间、车辆设置广告的，应当遵守广告管理的有关规定，保持规范、整洁。在轨道交通设施内拍摄电影、电视剧或者广告，应当经轨道交通经营单位同意，并不得影响轨道交通运营秩序。第三十二条 轨道交通经营单位应当做好轨道交通客运量、客运周转量、运营里程、运营班次、运营收入、运营成本等运营数据的统计和分析，并定期向交通运输主管部门报告。交通运输主管部门应当对轨道交通运营服务情况进行乘客满意度调查等公众评价，并督促轨道交通经营单位及时改进评价中发现的问题。公众评价可以委托第三方进行。服务评价结果和改进情况应当向社会公布。第三十三条 交通运输主管部门和轨道交通经营单位应当建立投诉受理制度，接受乘客对运营服务质量的投诉。轨道交通经营单位应当自收到投诉之日起十个工作日内作出答复。对答复有异议或者轨道交通经营单位未答复的，乘客可以向交通运输主管部门申诉。交通运输主管部门应当自收到投诉或者申诉之日起十个工作日内作出答复。第五章 安全管理第一节 一般规定第三十四条 住房和城乡建设、交通运输、公安等部门和轨道交通经营单位应当加强轨道交通安全教育和宣传，提高社会公众安全意识。广播、电视、报刊、网络等媒体单位，应当配合有关部门、轨道交通经营单位开展轨道交通安全教育和宣传。第三十五条 公安、住房和城乡建设、城市管理、交通运输、水务、应急管理、市场监督管理等部门应当加强轨道交通安全监督管理，配备相适应的安全监管力量，督促轨道交通经营单位采取措施及时消除安全隐患。交通运输主管部门应当对轨道交通运营进行安全检查，开展运营安全综合评估。运营安全综合评估可以委托第三方进行。轨道交通经营单位应当根据安全检查和综合评估中发现的问题进行整改，并将整改情况书面报送交通运输主管部门。第三十六条 轨道交通经营单位应当依法承担轨道交通建设单位责任、运营安全管理主体责任，建立健全安全生产责任制，并履行下列安全职责：（一）制定并落实安全管理制度和操作规程，开展安全标准化建设；（二）设置专门安全管理机构，配备专职安全管理人员；（三）保证安全必需的资金投入和有效使用；（四）按照建设、运营安全标准，建设、配置、维护、保养和定期检查、更新轨道交通设施、设备；（五）按照岗位要求加强从业人员安全教育和职业技能培训；（六）开展安全风险评估和隐患排查治理，及时消除安全隐患；（七）制定并实施突发事件应急预案和特殊情况下的运营组织方案；（八）按照规定及时、如实报告安全事故；（九）法律、法规规定的其他安全职责。在轨道交通建设、运营过程中，轨道交通经营单位发现需要道路交通、供电、供水、排水、通信、绿化、户外广告设施等其他部门和单位处理的安全隐患，应当及时告知有关部门和单位处理。第三十七条 公安机关负责轨道交通乘客及其携带的物品安全检查的监督管理，会同交通运输主管部门、轨道交通经营单位确定安全检查设备和监控设备设置、人员配备要求，制定禁止和限制携带的物品目录。禁止和限制携带的物品目录由轨道交通经营单位在车站显著位置公示。第三十八条 地铁、轻轨经营单位应当建立安全检查制度，对乘客携带的物品进行安全检查。乘客应当接受并配合安全检查，拒不配合安全检查，或者携带禁止、限制携带物品的，地铁、轻轨经营单位有权拒绝其进站、乘车；强行进站、乘车或者扰乱安全检查现场秩序的，安全检查人员应当制止并报公安机关依法处理。有轨电车经营单位在对乘客携带的物品进行安全检查时，发现禁止或者限制携带的物品的，有权拒绝其进站、乘车。第三十九条 轨道交通经营单位应当按照有关规定配置灭火、防汛、防爆、防毒、报警、救援、疏散照明、逃生、视频监控、无线通讯等设施、设备，在主变电所等场所设置防盗报警系统、护栏护网等物理防护设施。轨道交通经营单位使用轨道交通视频监控设施设备，应当保护乘客隐私。第四十条 禁止下列危害轨道交通设施、设备安全的行为：（一）损坏轨道、路基、高架、桥梁、车站、隧道、车辆基地、车辆、变电所、护栏护网等设施；（二）损坏、盗用、侵入或者干扰机电设备、电缆、通信系统、信号系统、自动售检票系统、视频监控设施设备等；（三）损坏、遮盖安全警示标志、控制保护区标志；（四）擅自在高架、桥梁上搭设电线或者其他承力绳索，设置附着物；（五）擅自移动、拆除、改造或者搬迁轨道交通设施；（六）其他危害轨道交通设施、设备安全的行为。第四十一条 禁止下列危害轨道交通运营安全的行为：（一）非法拦截列车；（二）擅自进入轨道、隧道、高架、车辆驾驶室或者其他有禁止进入标志的区域；（三）擅自操作有警示标志的按钮、开关装置，非紧急状态下动用应急或者安全装置；（四）在轨道上放置、丢弃障碍物，向列车以及其他设施投掷物品；（五）攀爬或者翻越围墙、栏杆、闸机、安全门等；（六）在运行的自动扶梯、自动人行道上逆行、玩耍、打闹；（七）阻碍屏蔽门、安全门、列车车门开关或者强行上下车；（八）在轨道交通地面线路或者高架线路两侧，修建影响司机瞭望的建筑物、设施或者种植影响司机瞭望以及可能危及轨道交通设施、设备与行车安全的植物；（九）在地面线路或者高架线路沿线放风筝、使用飞行器等干扰供电接触网的行为；（十）其他危害轨道交通运营安全的行为。第四十二条 禁止在轨道交通车站站前广场和出入口、变电所周围堆放杂物、摆设摊点、乱停车辆以及从事其他妨碍乘客通行和救援疏散的活动。禁止在通风亭、出入口五十米范围内存放有毒、有害、易燃、易爆等物品或者燃放烟花爆竹。第四十三条 市人民政府应当制定轨道交通突发事件应急预案。县级市（区）人民政府和市住房和城乡建设、交通运输、公安、卫生健康等有关部门应当根据各自职责，制定相应的应急预案，并报市人民政府备案。轨道交通经营单位应当制定轨道交通建设、运营突发事件应急处置方案，分别报住房和城乡建设和交通运输部门备案，并定期组织演练。轨道交通经营单位应当制定防范和应对处置恐怖活动的预案，每年开展不少于一次应急演练。第四十四条 在轨道交通沿线举办大型群众性活动，可能引起轨道交通客流量激增或者影响轨道交通出入口正常通行的，公安机关应当对安全工作方案中有关交通疏导措施等内容征求交通运输主管部门、轨道交通经营单位的意见。第四十五条 因节假日、大型群众性活动等原因引起客流量上升的，轨道交通经营单位应当及时增加运力。在轨道交通客流量激增可能危及安全运营的紧急情况下，轨道交通经营单位可以采取限制客流、疏导的临时措施，并报告公安机关和交通运输主管部门。在遇有自然灾害、恶劣气象条件或者发生其他突发事件等严重影响轨道交通安全的紧急情况下，采取相应措施难以保证轨道交通安全运营时，轨道交通经营单位可以停止线路运营或者部分路段、车站运营，及时向公安机关和交通运输主管部门报告，同时向社会公告，并根据处置情况及时更新公告内容。轨道交通发生突发事件时，乘客和有关单位人员应当服从现场工作人员的指挥。第四十六条 地铁、轻轨经营单位应当在车站设置急救箱等服务设施，并对车站工作人员进行急救知识和基本技能的培训。轨道交通建设、运营发生突发事件后，轨道交通经营单位应当按照应急预案组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，并按照规定及时报告有关部门。轨道交通建设、运营发生突发事件后，有关部门、突发事件发生地人民政府以及有关单位应当按照应急预案进行抢险救援和应急保障，在保障安全的情况下，尽快恢复建设、运营。第四十七条 轨道交通经营单位应当通过购买保险、设立事故赔偿专用资金等方式，保障事故的妥善处理。第二节 有轨电车特别规定第四十八条 有轨电车上道路行驶，应当遵守道路交通安全管理规定。有轨电车驾驶人应当在有培训资质的机构参加培训，经考试合格后，由公安机关交通管理部门发给有轨电车驾驶证。第四十九条 在有轨电车专用车道，应当设置相应的专用车道标志、标线、隔离栏。在平面交叉路口应当设置有轨电车专用信号灯、停止线、警示标志、有轨电车车道线，并根据实际情况设立禁止超高、轴载质量超限车辆驶入有轨电车车道的标志、设施。第五十条 禁止其他车辆和行人进入有轨电车专用车道。在有轨电车非专用车道，有轨电车享有优先通行的权利；其他车辆行驶时不得妨碍有轨电车正常通行，不得停放或者临时停放。第六章 法律责任第五十一条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第五十二条 轨道交通经营单位有下列行为之一的，由交通运输主管部门责令改正，可以处以二千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处以一万元以上五万元以下罚款：（一）违反本条例第十八条第三款规定，未设置控制保护区标志的；（二）违反本条例第二十六条规定，未提供信息服务的；（三）违反本条例第三十二条第一款规定，未向交通运输主管部门报告的；（四）违反本条例第三十三条第一款、第二款规定，未建立投诉受理制度或者未依法处理乘客投诉的；（五）违反本条例第三十六条第一款第四项规定，未按照要求维护、保养和定期检查轨道交通设施、设备的；（六）违反本条例第四十五条第三款规定，停止运营未报告，或者停止运营未向社会公告的。第五十三条 违反本条例第二十二条第三款、第四款规定，建设单位或者作业单位未制定轨道交通设施保护方案并经轨道交通经营单位同意、未落实保护措施、拒绝轨道交通经营单位进行安全监控或者对发现的问题未及时进行整改的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，可以对建设单位或者作业单位处以二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，处以十万元以上五十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十四条 违反本条例第二十八条第三款规定，乘客无票或者持无效车票乘车的，由轨道交通经营单位按照线网最高票价补收票款；乘客冒用他人乘车证件乘车的，由轨道交通经营单位加收线网最高票价五倍的票款；乘客持伪造车票、证件乘车的，由轨道交通经营单位加收线网最高票价十倍的票款；情节严重的，移交公安机关处理。乘客有冒用他人证件、使用伪造车票、证件乘车或者其他故意逃票行为的，逃票信息依法纳入个人信用信息系统。第五十五条 违反本条例第三十条第一项、第二项或者第三项规定的，由轨道交通经营单位责令改正，可以对单位处以二百元以上一千元以下罚款，对个人处以二十元以上一百元以下罚款。违反本条例第三十条第四项、第五项、第六项、第七项、第八项或者第九项规定的，由轨道交通经营单位责令改正，可以处以警告或者二十元以上五十元以下罚款。第五十六条 违反本条例第四十条规定危害轨道交通设施、设备安全，违反本条例第四十一条规定危害轨道交通运营安全，或者违反本条例第四十二条第二款规定在通风亭、出入口五十米范围内存放有毒、有害、易燃、易爆等物品或者燃放烟花爆竹的，轨道交通经营单位有权予以劝阻和制止；造成损失的，依法承担民事责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十七条 自然资源和规划、住房和城乡建设、交通运输等有关部门和轨道交通经营单位及其工作人员在轨道交通管理活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章 附则第五十八条 本条例所称轨道交通，是指采用专用轨道导向运行的城市公共客运交通系统，包括地铁、轻轨和有轨电车等系统。本条例所称地铁，是指在全封闭线路上运行的大运量或者高运量城市轨道交通方式。本条例所称轻轨，是指在全封闭或者部分封闭线路上运行的中运量城市轨道交通方式。本条例所称有轨电车，是指由电力驱动，沿轨道运行，可以与地面道路混行的中低运量轨道交通方式。本条例所称轨道交通设施，包括轨道、路基、桥梁、隧道、高架、车站、出入口、通风亭、冷却塔、变电所、集中冷站、控制中心、车辆基地等土建工程，车辆、供电、通风空调、通信、信号、给排水、消防、防灾报警、环境设备监控、自动售检票、电梯、屏蔽门或者站台门、标志、乘客信息等系统设备，以及为保障轨道交通运营和为乘客提供便利服务而设置的其他相关设施。本条例所称有轨电车车道，包括专用车道和非专用车道。有轨电车专用车道，是指敷设有固定轨道，使用路缘石、隔离栏或者标志标线等将有轨电车与其他车辆、行人隔离，只准许有轨电车通行的车道。有轨电车非专用车道，是指敷设有固定轨道，供有轨电车通行，其他车辆可以行驶的车道。第五十九条 本条例自2016年6月1日起施行。苏州市人民政府2011年7月11日制定的《苏州市轨道交通管理办法》、2014年5月30日制定的《苏州市有轨电车交通管理办法》同时废止。

1、上海上海普陀区普陀区 xxxx 财富中心财富中心可行性研究报告目目 录录1.项目情况.11.1 地理位置.11.2 主要经济技术指标.11.3 地块现状.21.4 周边环境.21.5 配套设施.32.区域规划情况.42.1 区域建设规划.42.2 产业发展规划.52.3 轨道交通规划.62.4 区域发展环境比较.62.5 区域规划总结.83.区域办公市场分析.83.1 宏观背景.83.2 区域办公竞品分析.93.3 项目办公客户定位建议.113.3 项目办公类型定位建议.123.4 项目办公开工时序建议.123.5 甲级办公楼租金/售价建议.133.6 公寓式办公售价建议.154.区域商业市场2、分析.164.1 宏观背景.164.2 区域商业分布情况.164.4 区域商业消费者定位建议.184.3 项目商业业态定位建议.195.项目初步财务评价.215.1 项目评估说明.215.2 项目开发经营方案.215.3 项目总投资估算.225.3.1 估算参数.225.3.2 总投资估算.225.4 项目经营收入估算.235.4.1 估算参数.235.4.2 项目经营收入测算.235.5 项目财务评价.235.5.1 静态盈利能力.235.5.2 动态盈利能力.245.5.3 资金平衡分析.245.5.3 资金平衡分析.255.6 项目盈亏平衡分析.265.7 项目评估结论.261.项目项目3、情况情况1.11.1 地理位置地理位置本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为：东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。1.21.2 主要经济技术指标主要经济技术指标地块基本经济技术指标地块基本经济技术指标项目项目数量数量: : m m2 2备备 注注总占地面积总占地面积69,930占地：104.9亩总基地面积总基地面积23,986建筑密度：34.3%地上建筑面积地上建筑面积244,775容积率：3.5其中：办公部分181,266可售(50%)商业部分63,489可售(50%)总建4、筑面积总建筑面积289,775地下建筑面积地下建筑面积45,000不计容积率地下室停车库45,000绿化面积绿化面积27,972绿化率：40%注：注：地下 45000中含停车位约 1500 个本项目本项目真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅区1.31.3 地块现状地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定） 。现场勘察显示，整个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧、西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀5、区机动车驾驶员培训部） ，如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。1.41.4 周边环境周边环境真北路真北路子洲路子洲路曹安公路曹安公路金汤路金汤路地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行 2、3 百米。地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。1.51.5 配套设施配套设施 交通配套：交通配套：交通配套：项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的6、交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅 10 公里，且周边分布有北安线、727、750、62、323、562、827、947 等众多公交线路，交通出行十分便利。商业配套：商业配套：商业配套：项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。项目环境现状总结项目环境现状总结项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。居住聚集区，其发展较为成7、熟，商业配套设施较为完善。由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。构成不利影响。2.区域规划情况区域规划情况2.12.1 区域建设规划区域建设规划根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设 5 大区域真如城市副中心、8、长风生态商务区、真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿综合服务带，其中本项目位于真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群。五大重点区域定位情况商务商业娱乐真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文化区长风生态商务区高科技生态商务港高端商业品牌店苏州河娱乐休闲区真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群长三角商务平台长三角商务平台长三角商务平台长三角商务平台大型专业商贸中心大型专业商贸中心大型专业商贸中心大型专业商贸中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心桃浦都市产业园物流枢纽中心-长寿9、综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的关键在于：专10、业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点推进九大组团式商务、商业、宾馆、娱乐项目建设，规划用地面积 70.66 万，规划建筑面积 200.36 万。真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射对接的商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大、中型企业总部、区11、域采购中心和营销结算中心等。金沙江路区域，重点开发汽车销售、展示、维修、服务“四位一体”汽车商贸集聚区；梅川路东段、真光路区域，重点集聚建材、家具、家电等大型专业商贸展销中心、配送中心等。在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民的都市休闲娱乐中心。2.22.2 产业发展规划产业发展规划在“十一五”规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点：提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌的商业服务企业，大力培育具有民族和本地特色的个性化商业服务企业。重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点12、建设以国际商贸企业总部为龙头，以长三角企业总部和涉外经贸为特色的现代服务业集聚区；以要素市场为主体，以电子商务和互通联动为特色的新型要素市场集聚区；以高端物流为先导，以陆港口岸和多式联运为特色的现代物流园区；以研发设计为重点，以产学研战略联盟为基础的科技型产业集群。大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿、长风大型娱乐项目和旅游设施的建设。大力开发集购物观光、健身娱乐、文化活动、会务展示等功能于一体的特色休闲商业区。配套发展酒店住宿业：配套发展酒店住宿业：13、配套发展酒店住宿业：配套发展酒店住宿业：新建四星五星级酒店、会议中心，开发若干假日宾馆、酒店式公寓，进一步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务、旅游住宿和综合活动需求,并带动周边区域内餐饮、购物、娱乐等产业发展。根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高14、星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目15、的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。2.32.3 轨道交通规划轨道交通规划根据上海轨道交通规划，项目所处真北路、曹安公路周边规划建设有轨道交通 14 号线（原来的 m6 线，起讫点为环西二大道至金桥）、15 号线（原来的轻轨 l1 线，起讫点为上海西站-环南二大道），作为轨道交通远景规划，目前尚未确定具体走向，预计在 2010-2020 年间全部建设完成。在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不16、能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直接的利好。接的利好。接的利好。接的利好。由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用，将对项目原规划写字楼部分的租金起到一定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛的客源。本项目本项目规划铜川路站规划铜川路站规划真北路站规划真北路站2.42.4 重点规划板块发展比较重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展的 4 个办公板块，真如与其它板块相比优势何在？长风生态商贸区办公 120.5，商业 30 万，酒店式公寓 70 万。优势1、普陀政府重点打造商务板块 2、具有长风公园、苏州河等自然景观资17、源 3、规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势1、区域办公市场完全没有基础 2、目前区域内多为老厂房，环境条件较差 3、东西走向金沙江路、光复西路道路条件较差 4、体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公 52 万优势1、上海市 4 大城市副中心之一 2、具有上海西站货运交通枢纽劣势1、区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围 2、规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰 3、铜川路、曹杨路地面道路交通较为拥堵（由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注）长寿综合服务带办公 37 万，商业 27.75 万，酒店 4.5 万优势1、普陀商办发展最为成熟的区域 2、地处市中心18、区域，交通便利，办公氛围较好劣势1、未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为 4 大区最少 2、租金、售价较高，办公入门门槛相对较高真北组团商贸群办公 67 万，商业 51 万，公寓式酒店 17 万。优势1、地理区位条件最为优越 2、沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道；中环线为上海市内交通动脉 3、区域经济发展较为成熟，商业、生活配套齐全劣势1、办公组团尚未形成聚集效应2.52.5 区域规划总结区域规划总结真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北19、、真北组团商贸群从地理位置上来看，是目前普陀大力发展的真如、真北、长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外长风三大商务区中区位较好的板块，沪宁高速公路、真北路中环线这两条对外对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。对内主干道的存在，可以吸引众多经贸、物流企业落户。在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成20、熟在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟在环境上，除长寿路沿线外，真北地区相比长风、真如，其商业金融成熟度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。度更高，便利的配套设施在三大区中更具有吸引力。依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产依照真北地区的商务规划，以及普陀区商、办、购物、酒店综合发展的产依照真北地区的商务规划，以及普21、陀区商、办、购物、酒店综合发展的产业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、业定位，本项目适宜打造成为与长三角互为辐射对接的商务平台，辅之以商业、宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综宾馆、娱乐项目建设，建成集涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为一体的区级综合商务休闲中心22、。合商务休闲中心。合商务休闲中心。合商务休闲中心。3.普陀区办公市场分析普陀区办公市场分析3.13.1 宏观背景宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府的整体规划方向，目前长风、真如、真北地区均是普陀区政府鼓励发展的重点商务区，如前文所述，各区域的发展重点各有特点，目前这三个今后的写字楼重点供应区均处于起步状态，3-5 年后将会对普陀区的写字楼市场格局产生重大影响。今后今后 3-53-5 年间，普陀年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域23、。区将是市中心区域内写字楼供应量最大的行政区域。单位：05000010000015000020000025000020062005普普陀陀区区写写字字楼楼成成交交供供应应比比成交面积供应面积普陀区 2006 年共计新增办公楼 7.23 万，环比下跌 63.58%。全年成交办公楼 16.15 万，环比下跌 21.07%。由于写字楼供应结构问题，06 年区域写字楼成交均价 11293 元/，环比下跌 11.85%。普陀区新增企业个数新增企业类型2004 年新增企业数2005 年新增企业数2006 年新增企业数私营企业户106919192237内资企业户273230193“三资”企业家464352从24、普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有一定的保证。基于这样的经济背景，区域内规划的写字楼未来供应量也十分可观。真北、真如、长风共计规划有近真北、真如、长风共计规划有近 300300 万万左右的办公项目，且有国浩、旭辉、左右的办公项目，且有国浩、旭辉、长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。容量有限，本项目规划的办公部分也应及早入市，抢占先机。3.23.2 区域办公竞品分析区域办公竞品分析项目名称项目名称开发面积开发面积功能定25、位功能定位规划规划百联中环购物广场43 万商业 25 万酒店 7 万办公 10 万大型百货购物中心家居卖场餐饮休闲广场五星级酒店公寓式办公楼绿洲湖畔商务港30 万办公 8.8 万酒店公寓 5.6 万商业 2.85 万住宅 7.5 万国际化高标准写字楼环型商业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷2.3 万创意办公 时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场11 万商业办公 6 万公寓式酒店 5 万创展 “loft” soho 公寓式办公5a 甲级写字楼北岸长风29 万一期 2.6 万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸的影响，其为市中心新建办公项目体量最多的行政26、区之一，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。特征特征 1 1：均为大型商办综合项目：均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为 10 万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼、酒店式公寓、五星级酒店、创业办公等。该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到本项目办公面积也达到 18 万万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。混合物业形态。特征特征 2 2：写字楼类型雷同，竞争压力大：写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级27、写字楼标准建设，建筑品质并非各项目的竞争点。目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应的两类物业，也是上述竞品的两个主要物业类型。总部基地型项目由于某些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过大。3.33.3 项目办公客户项目办公客户方向方向据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达 1.03 美元/平方米/天，同比上涨了 11.96%，创下了上海自 1999 年以来的新高。而随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统 cbd 外围的准 cbd 区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注的热28、点。据统计数据显示，普陀区 07 年一季度引进内资企业 887 户，注册资金17.28 亿元。其中服务业 375 户、物流业 37 户，注册资金 1000 万元以上的企业 20 户，其中 5000 万元以上的 4 户，引进企业规模和质量在不断提高。上海陆上货运交易中心 4 月 26 日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有的货运服务资源，形成上海市内货运巴士的城市终端网络，服务于长三角和全国。综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线、沪宁高速公路的地理优势，以市区传统 cbd 区域外迁的大中型企业、外省市（主要为长三角）大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。另外，据调查，长寿路、中29、山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织、贸易、电子、化工、咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。中山北路作为物贸一条街，更是聚集了大量的贸易类公司。所属区域物业名称入驻企业特点入驻率联合大厦各地办事处、纺织公司95%物贸大厦金属贸易、期货公司100%新建业中心电脑、电器、家具贸易等小型企业60%万千大厦贸易、进出口公司90%中星经贸大厦贸易、科技、电子等私营小公司85%中期大厦贸易、进出口、医药科技、成套设备85%华源世界广场华源药房、华源集团内部各部门70%中山北路振源大厦服饰、塑胶、电子、精细化工等企业85%恒达广30、场房产开发、数码科技、投资、机械98%沙田大厦房产、投资、贸易、家具95%世纪商务广场律师行、投资公司、银行、机械设备业95%长寿路中环商务大厦中环集团、广告、装潢公司100%本项目在产品上较这些老式办公楼具有一定优势，部分成长阶段的中小企业随着公司的发展，将会产生出置业或是改善办公环境的需求，加上普陀区每年有近 2000 家新开私营企业，因此本项目应以普陀区内有改善型需求的中小企业和新开私营企业为次要客户目标。3.33.3 项目办公类型定位建议项目办公类型定位建议根据客户目标定位，建议将本项目办公部分拆封为两部分： 高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级）高端定位：满足大中企31、业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级）高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级）高端定位：满足大中企业需求的准甲级办公楼（对外宣传甲级） 中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼中低端定位：满足中小企业商务、新开私营企业商住的公寓式办公楼建议面积配比为： 甲级办公楼：甲级办公楼：甲级办公楼：甲级办公楼：101010 万万万万（双塔）（双塔）（双塔）（双塔） 公寓式办公：公寓式办公：公寓式办公：公寓式办公：4 4 4 万万万万（2 2 2 栋）栋32、）栋）栋）本项目办公部分剩余 4 万，结合周边项目情况，以及本项目商务休闲的定位目标，建议引进 1 幢星级酒店，与甲级办公、公寓式办公、商业购物共同组成集商务、居住、休闲为一体的高档综合商务休闲中心。不过由于本项目体量较大，周边商务环境尚未成熟，酒店经营所需时间较长，建议先启动办公楼部分，待商务环境成熟，外省市商务人流增多后，再行启动酒店项目。3.43.4 项目办公开工时序建议项目办公开工时序建议目前项目周边已开盘项目有 4 个，办公总体量达 35 万，后续规划量更是达到 300 万，因此建议本项目办公部分首先启动上市，尽早抢占市场。另真如地区长江实业地块预计于 08 年中旬启动，项目总建面 33、72 万平方米（14.4 万平方米住宅） ，为真如城市副中心的启动项目，定位为面向长三角的生活服务中心，其开发时序与本项目十分接近，但预估其将首先开发住宅项目，考虑到长江实业的品牌效应，因此本项目应在其先上市，避开直接竞争，随着长江实业地块的成熟，也将给本案带来一定的辐射利好效应。3.53.5 甲级办公楼租金甲级办公楼租金/ /售价建议售价建议对于本项目销售/租赁价格的评估，我们主要通过竞争个案比较定价的方法，依据以目前市场上类比楼盘的售价水准，并结合本项目各项因素比较考虑，并对项目价格进行修正，最终对本项目未来销售/租赁价格进行综合评估。项目名称项目名称级别级别地址地址租金租金( (元元/日34、日) )出租率出租率绿洲中环中心甲金沙江路、真北路创邑金沙谷金沙江路、真北路2.5 新长征商务大厦甲梅川路、真北路2-2.985%旭辉世纪广场丹巴路、云岭东路北岸长风甲大渡河路、光复西路$0.6550%绿地和创甲曹杨路、近中山北路$0.45售为主振源大厦乙中山北路、镇坪路390%中期大厦乙中山北路、江宁路2.492%中星经贸大厦乙中山北路、镇坪路2.390%富丽大厦乙江宁路 1286 号2.590%联合大厦乙中山北路、武宁路2.695%华源世界广场乙中山北路、光新路2.590%本项目租金建议所取比较个案主要为真北路沿线新建办公楼、长风生态商务区新建办公楼、中山北路沿线乙级办公楼。目前真北路沿线35、办公楼区域项目多数为在建，因此高档甲级办公楼租金情况为空白状态，根据周边已建成办公楼租金情况，区域平均租金价格在 2.5 元/日左右。中山北路沿线是普陀区成熟的办公楼聚集区域之一，但是目前在租项目多数为乙级办公楼，由于入住率较高，租金水平有所上涨，平均租金在 2.5-3 元/日左右。长风生态商务区作为普陀区新兴的商务区，目前刚刚启动建设，首个项目北岸长风租金价格达到 0.65 美元/日，虽然长风生态商务区定位较高，但以上价格已接近虹桥甲级办公楼租金（约 0.75 美元/日） ，有虚报租金嫌疑。普陀环线内甲级办公楼代表绿地和创大厦，目前租金 0.45 美元/日，市场需求良好。考虑到以下因素：本项36、目定位为区域内标志性办公楼，其产品、规划均在区域内有较大优势，可在目前区域平均租金水平上有所提升。中环线、沪宁高速的双重交通优势，加上未来轨道交通 13、14 号线的利好。以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为以未来上海办公楼租金平均年增长幅度为 10%10%10%10%计算计算计算计算2 2 2 2 年后本项目甲级办公楼开盘租金为年后本项目甲级办公楼开盘租金为年后本项目甲级办公楼开盘租金为年后本项目甲级办公楼开盘租金为 3.5-3.83.5-3.83.5-3.83.5-3.8 元元元元/日日日日由于甲级办公楼如以租赁为主，37、则将会长期占用大量资金，因此以租金反推及参考区域在售办公楼。 级别级别项目名称项目名称地理位置地理位置成交均价成交均价（元（元/m2）绿地和创大厦曹杨路 450 号17000-20000甲级元茂金豪大厦西康路 1018 号16000浦发广场中山北路 1721 号10000上海新体育广场华池路 58 号10000乙级绿洲中环中心金沙江路真北路13000以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为以未来上海办公楼售价平均年增长幅度为 10%10%10%10%计算计算计算计算2 2 2 2 年后本项目甲级办公楼开盘售价为年后本项目甲级办38、公楼开盘售价为年后本项目甲级办公楼开盘售价为年后本项目甲级办公楼开盘售价为 15000-1700015000-1700015000-1700015000-17000 元元元元/3.63.6 公寓式办公售价建议公寓式办公售价建议本项目周边公寓式办公产品较少，目前在售个案主要为绿洲中环中心，售价在 13000 元/，考虑到本项目公寓式办公商住两用的特性，特将周边公寓产品列为比较对象。项目名称项目名称所属板块所属板块距本案距本案价格价格现状现状祥和名邸长征近10000在售海上名庭真如近9700在售绿洲中环中心长征近11000售完金沙雅苑长征远9000在售象源丽都长征远9500在售星河世纪城真如远8539、00在售从上表可以看出，目前本项目周边公寓价格集中在 9000-10000 元/。参考距离最近的 2 个项目祥和名邸和海上名庭以及绿洲中环中心产权式办公 13000 元/的售价，利用本项目酒店式公寓单套面积偏小有利于控制总价和商住两用的优势得出以未来上海住宅售价平均年增长幅度为以未来上海住宅售价平均年增长幅度为以未来上海住宅售价平均年增长幅度为以未来上海住宅售价平均年增长幅度为 5-10%5-10%5-10%5-10%2 2 2 2 年后本项目公寓式办公开盘售价为年后本项目公寓式办公开盘售价为年后本项目公寓式办公开盘售价为年后本项目公寓式办公开盘售价为 1500015000150001500040、 元元元元/注 1：真北地区办公市场刚刚启动，办公氛围尚不浓郁，而周边竞品较本项目先期上市，因此为吸引市区 cbd 溢出客户，与周边竞品竞争，易采用具有较强吸引力的营销模式进行销售。注 2：为方便计算，后期财务测算中酒店以 18000 元/为预估售价。4.区域商业市场分析区域商业市场分析4.14.1 宏观背景宏观背景普陀区商业布局较为分散，整体档次有待提高。由于区内存在大量的快速干道，区域内的商业网点布局随意性、无序性较为突出，营业网点较为分散，商业规模较小，经营层次较低，致使该区域整体商业竞争能力弱，与城市商业发展不协调。为此普陀区在规划中提出结合现代服务业集聚区建设，实施错位竞争和商务商业41、、文化休闲、旅游宾馆、快速交通联动发展的策略，高起点规划建设区域性的商业中心。推进专业特色街区建设，集聚知名专业店、专卖店。形成以大众型商业为主体、以区域性商业中心为标志、以特色商业为补充的商业体系，保持区域商业的持续健康发展。4.24.2 区域商业分布情况区域商业分布情况迪卡侬迪卡侬百联购物中心百联购物中心百安居百安居苏宁电器苏宁电器澳特莱澳特莱农工商超市农工商超市国美电器国美电器麦德龙麦德龙乐购乐购红星美凯龙红星美凯龙富龙建材市场富龙建材市场家电卖场家电卖场大型超市大型超市购物中心购物中心建材市场建材市场本项目本项目梅川路步行街梅川路步行街项目所处真北地区是目前普陀区现有两大成熟商圈之一（42、另为长寿路商圈），商业发展较为成熟，沿真北路拥有众多大型商场，其主要分为大型购物中心、大卖场、建材超市、家电卖场。各类行业总体量表行业体量典型商户建材卖场12红星美凯龙、百安居家居超市8月星家居餐饮休闲7.5梅川路步行街大型超市6.3农工商、麦德隆百货商场5.5东方商厦品牌直销店1.3奥特莱家电卖场0.5苏宁、国美体育用品超市0.31迪卡侬特征特征 1 1：超市大卖场扎堆现象：超市大卖场扎堆现象真北地区 5 公里范围内，就集中了乐购、麦德龙、农工商、世纪联华（百联中环中心内）4 家大型超市、卖场，分布非常密集，一般而言由于居民对于卖场价格敏感度较高，超市大卖场的扎堆易产生恶性竞争现象。虽然由于43、真北地区目前住宅发展较快，人口导入较多，卖场生存状况尚且不错，但考虑到区域中卖场需求已经本饱和，且普陀区政府不鼓励发展大卖场，加之本项目定位于区级商务休闲中心，以涉外经贸、休闲购物、都市娱乐为主，卖场对提升项目形象不利，因此不建议引进大卖场。特征特征 2 2：形成以家电、家居、建材为主的专业市场群：形成以家电、家居、建材为主的专业市场群与超市大卖场相似，真北地区聚集了国美、苏宁、百安居、红星美凯龙、富龙建材市场、月星家具（百联中环中心内）近 18 万的家电、家居、建材专业市场，而与超市大卖场不同的是，此类专业市场较易产生聚集效应，且与政府规划所契合，市场前景看好。不过由于大型建材市场多以独立仓44、储式卖场为主，如百安居、红星美凯龙，在本项目中较难采用。家电市场其定位较为中低端，出入人流较为复杂，与本项目商务区定位不符，也不建议在本项目中引进。家居市场定位相对较高，如引进则如何导入客源是其最大的问题。特征特征 3 3：区域内高端百货商场较少：区域内高端百货商场较少作为普陀中西部住宅聚集区，本项目周边有真光新村、真如西村、长征新村、梅川新村等大局居民区，区域人口及消费能力都较强，但从商业布局来看，该地区目前仅有百联中环中心拥有包括东方商厦在内的近 5.5 万百货商场，并不能满足区域内巨大的购物需求。因此在“真北组团商贸群”的规划中，提出了提升中高端百货的比例的意向，加上百货商场的聚集效应，45、建议在本项目中引进中高端百货商场，完善休闲购物功能。特征特征 4 4：区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺：区域内中高端餐饮娱乐较为稀缺目前真北地区商业形态多以百货、超市、餐饮为主，其中餐饮娱乐集中在梅川路步行街和百联中环中心内，从调研情况来看，梅川路步行街、百联餐饮街定位属于中低端，如肯德基、必胜客、避风塘、味千拉面、新亚大包、沧浪亭、丰裕生煎等，高端餐饮设施较为缺乏，而随着真如城市副中心、真北组团商贸群的成熟，高端餐饮市场较具潜力。休闲娱乐设施目前在真北地区同样稀缺，主要集中在百联中环中心内，如世纪环球影城、天行健健身房、加勒比海娱乐城等，建议在本项目中引进spa、美容、健身、酒吧、ktv 等多种46、休闲娱乐设施。4.44.4 区域商业消费者定位建议区域商业消费者定位建议真北地区作为普陀大型居住聚齐区之一，拥有梅川路餐饮步行街、铜川路水产一条街等著名餐饮街，区域居民餐饮消费能力较强。真北地区北靠桃浦工业园区、西接曹安专业市场，区域个体工商户、私营业主较多，其休闲娱乐需求较多，而整个普陀中西部休闲娱乐设施稀缺。因此本项目商业主要消费目标以周边餐饮消费和辐射范围内的休闲娱乐需求为主。4.34.3 项目商业业态定位建议项目商业业态定位建议本项目拥有超过 6 万的商业面积，且以餐饮、娱乐功能为主，为区别于百联中环中心的广场式休闲购物，建议采用“street mall”形式打造。street mal47、l 即中央休憩式商业街区，是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的零售综合体。本案的商业部分力求塑造成集休闲购物、都市娱乐等功能于一身的个性化休闲娱乐中心，street mall 更能体现新颖时尚的生活方式，达成中外文化和生活方式的水乳交融。商业建筑形态商业建筑形态建议建成 23 层的商业群落，整个商业部分或连接、或分割，形成动线明确、处处有景的旅游消费休闲场所。23 层的建筑高度有利于保证人流的密度，也利于商铺的出售与经营。商业业态配比商业业态配比建议 street mall 经营业态以餐饮、娱乐、购物为主，混合艺术、文化、旅游、康体等辅助业态。主要业态的面积配比建议如下：48、餐饮：娱乐：购物：其他餐饮：娱乐：购物：其他餐饮：娱乐：购物：其他餐饮：娱乐：购物：其他4 4 4 4：3 3 3 3：2 2 2 2：1 1 1 1业态业态规模规模说明说明中餐中小型西餐中小型餐饮餐饮酒吧中小型周边缺乏此类高档定位的餐饮场所，有知名品牌的支撑，可以提高整个商业的档次和知名度disco中型ktv中型娱乐娱乐其他小型集中性高品味娱乐场所在区域内尚未形成规模效应购物购物特色店中小型特色商店可以填补区域市场空白，吸引中该段客户其他其他美容、健身会中小型为周边酒店、办公及公寓住客提供高尚配套所商业建筑面积商业建筑面积根据经验，street mall 商业建筑面积建议为 2.5 万商业剩49、余面积约 4 万，体量较大，从规模上来考虑，仅适合引进精品百货或专业电脑商城，不过由于本项目出入通路上的劣势，其招商压力将会较大，建议带区域市场成熟后再行启动入市。5.项目初步财务评价项目初步财务评价5.15.1 项目评估说明项目评估说明本项目是一个大型的商业、办公综合性项目，目前尚处于前期论证阶段，后期开发和经营还存在许多不确定性，如对项目商业部分业态业种的细分定位还没有明确。因此，为了使项目的财务评价更具科学性，本次财务评价暂不考虑商业部分，只针对项目的办公及酒店物业部分。本项目财务分析结构严格按照建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法。项目自有资金按总投资的 35%以上估算，其他筹措资金50、来自于银行借款。项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率6.12%，并考虑到本项目自身的一些因素取 7%为本项目的年贷款利率。本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，考虑到开发本项目企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为 10%。5.25.2 项目开发经营方案项目开发经营方案本项目拟定整体开发周期为 5 年，开发产品包括 10 万平方米的甲级办公楼，4 万平方米的公寓式办公，4.13 万平方米的产权式酒店。项目开发周期与财务报表按半年度编制，即每年分成 2 期计算。第 1 期为前期阶段。第 2 期开工，第 4 期部分结构封顶，第 7 期竣工。第 4 期开盘51、销售，其中甲级办公楼销售期为 3.5 年，公寓式办公销售期为 1.5 年，产权式酒店销售期为 2.5 年。5.35.3 项目总投资估算项目总投资估算5.3.1 估算参数土地费用：本项目除商业部分的土地成本按 30000 万元估算建安工程费：估算本项目的甲级写字楼建安工程造价为 5500 元/，公寓式办公建安工程造价为 4200 元/，产权式酒店建安工程造价为5000 元/。前期费用：估算该费用按建安工程费的 4%计提。基础设施费：估算该费用按建安工程费的 6%计提。管理费用：该费用按项目销售收入的 2%计提。销售费用：该费用按项目销售收入的 3%计提。财务费用：按 7%的贷款利率计算。不可预见52、费：该费用按建安工程费的 5%计提。5.3.2 总投资估算项目总投资为 153567.50153567.50 万元。各项开发成本构成详见下表：序号项目单位数量1建筑安装工程费用92433.001.1甲级办公楼万元55000.001.2公寓式办公万元16800.001.3产权式酒店万元20633.002土地费用万元30000.003前期费用万元3697.324基础设施万元5545.985公共配套设施万元6开发期税费万元7其他工程费用万元8间接开发费万元9管理费用万元6487.8210销售费用万元9731.7311不可预见费万元4621.6512财务费用万元1050.0013合计万元153567.505.45.4 项目经营收入估算项目经营收入估算5.4.1 估算参数甲级办公楼 3.5 年内售完，预计首年平均售价为 16000 元/平方米，年增幅度 10%。公寓式办公

4月1日，备受苏州市民关注的桐泾路北延工程迎来重要施工进展，桐泾北路（虎丘路至北环西路段）解除交通封闭管理，地面道路实现双向通行，标志着桐泾路北延工程北环高架以南段地面道路全部通车，提前3个月完成计划目标。因桐泾路北延工程施工需要，桐泾北路、虎丘路、缘园路、北环西路匝道等部分路段于2022年2月8日至2023年6月30日采取临时交通管理措施。其中，桐泾北路（北环西路至西园路段）由北向南地面道路已于春节前正式开放交通，提前半年实现该路段单向开放交通目标，但由南向北车辆仍需绕行至虎丘路、和园路等相关路段。目前，桐泾路北延工程全线隧道主体结构已全部完成，地面道路施工完成90%，隧道附属施工完成85%，各项剩余工程均在有序推进。桐泾路北延工程全线通车后，将充分缓解虎丘路、广济路等周边现有交通线路的通行压力，有效提高中心城区南北向交通的通行效率，对完善苏州市地区路网、提高南北向交通通行效率、促进沿线社会经济发展都具有十分重要的意义。扬子晚报/紫牛新闻记者 顾秋萍校对 陶善工